פסק-דין בתיק ת"א 4529-06

העובדות

1.         התובעת (להלן: חברת עמידר) מנהלת בעבור הבעלים נכס מקרקעין הידוע כחלקה **** בגוש ****** המצוי ברחוב *************. מדובר בבניין בן שלוש קומות ובו מספר יחידות דיור. הנתבע מחזיק ביחידה מספר 12 המורכבת משתי יחידות: יחידה בת חדר אחד, מטבח, מרפסת סגורה ומטבח ויחידה בת שלושה חדרים, חדר כניסה, מטבח ונוחיות.  את היחידה הראשונה שכרו מאת חברת עמידר הוריו המנוחים של הנתבע לפי חוזה שכירות מוגנת מיום 19.4.77 ואת היחידה הנוספת שכרו לפי חוזה שכירות מוגנת מיום 20.1.80. שתי היחידות הללו חוברו ליחידה אחת בידיעת חברת עמידר ובהסכמתה. יחידה זו תקרא להלן: המושכר.

ביום 1.7.00 הלך אביו של הנתבע לבית עולמו וביום 3.7.01 נאספה גם אמו אל אבותיה.

2.         הנתבע התגורר עם הוריו במושכר. לפיכך לאחר פטירתם ביקש להכיר בו דייר מוגן, ובקשתו אושרה בהחלטת ועדה מטעם חברת עמידר מיום 6.8.03.

הוועדה ציינה בהחלטתה כי ".. מאשרת העברת הזכויות ע"ש הבן ראיד [הנתבע] אחרי פטירת 2 ההורים ולאור המסמכים שהוצגו לעמידר. 2. הוועדה מאשרת סגירת מרפסת בשטח 6 מ"ר בכפוף לתשלום דמי הסכמה בסך 10,000 ש"ח על פי שומה מיום 31.7.03..."

אין חולק שהנתבע לא שילם דמי הסכמה כאמור בהחלטת הוועדה. אין גם חולק כי באותה עת היה חוב דמי שכירות מוגנים וכי חברת עמידר הגיעה עם הנתבע להסדר פריסת החוב.

3.         לטענת חברת עמידר חרף ההסדר שהושג לא שילם הנתבע את מלוא חוב דמי השכירות, ובכך הפר את חוזה השכירות. נוסף על כך, בנה הנתבע במרפסת המושכר תוספת בניה ללא ידיעתה של חברת עמידר וממילא ללא הסכמתה. אף כי התוספת אושרה בדיעבד, ובלבד שישלם דמי הסכמה כפי שקבעה הוועדה, לא עשה הנתבע כן וגם הותיר את התוספת על מכונה. 

4.         על סמך הטענות הללו הגישה חברת עמידר את כתב התביעה המקורי לפינוי המושכר ולתשלום חוב בסך 14,212.36 ש"ח בגין דמי שכירת מוגנים (2,381.81 ש"ח) ובגין דמי שימוש ראויים בעבור תוספת הבניה (11,830.55 ש"ח, לפי הערכת שמאי מטעמה). כן ביקשה חברת עמידר צו הריסה של תוספת הבניה.

בכך קמה לטענתה עילת פינוי לפי סעיף 131(1) ו-(2) ל חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972 להלן: חוק הגנת הדייר).

5.         בכתב הגנתו טען הנתבע כי לא הוא אשר בנה את תוספת הבניה (סגירת מרפסת) אלא הוריו ואף יתכן כי הדייר שקדם להם.

לנוכח טענה זו, ולאחר בדיקת הנתונים, ביום 8.4.08 הגישה חברת עמידר כתב תביעה מתוקן בה טענה כי בעבר סגרו הדיירים מרפסת וכי הנתבע משתמש בה לצרכי מטבח. יתר פרטי התובענה לא השתנו (מלבד סכום חוב דמי-שכירות שהועמד על סך 908.94 ש"ח נכון ליום 3.4.08 בעקבות תשלומים ששילם הנתבע וחיוב בגין דמי שימוש ראויים שהועמד על סך 15,540 ש"ח נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן).

6.         הנתבע הגיש כתב הגנה מתוקן בו טען כי לא קמה עילה לפינוי נגדו. לדבריו, לא הפר את חוזה השכירות הן משום שלא קיים חוב דמי שכירת והן משום שלא הוא אשר בנה את תוספת הבניה (סגירת מרפסת). לא זו אף זו, על בניה זו חלה ממילא התיישנות, ולכן אין גם עילה לצוות על הריסתה. בנוגע לתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים טען הנתבע כי חברת עמידר חישבה את דמי השכירות המוגנים על בסיס מצב המושכר כמות שהוא, לרבות המרפסת לאחר סגירתה, ולכן אין לחייבו בתשלום כלשהו בגינה.

7.         בד בבד עם הגשת כתב ההגנה המתוקן הגיש הנתבע כתב תביעה שכנגד לחייב את חברת עמידר לשלם לו את חלקה בעלות ביצוע תיקון ליקויים במושכר. לאחר הגשת כתב התביעה שכנגד בדקה חברת עמידר את מצב הבניין וביצעה תיקונים בו. בנוגע לליקויים שטרם תוקנו הגיעו הצדדים לידי הסכמה. לפיכך הודיע בא כוח הנתבע על הסכמתו למחיקת התביעה שכנגד. לנוכח הסכמה זו נותרה להכרעה התובענה המקורית בלבד.

חוב דמי שכירות

8.         כאמור, לטענת חברת עמידר נותר חוב דמי שכירות בסך 908.94 ש"ח, נכון ליום 3.4.08. לטענת הנתבע לא קיים חוב, ולראיה צירף קבלות על התשלום.

9.         אין בכתב התביעה המתוקן או בתצהיר עדות ראשית מטעם חברת עמידר (מוצג ת/1) נתונים על-פיהם ניתן ללמוד כיצד חושב החוב הנתבע. כמו כן אין זה נהיר מהו החוב האמתי, ככל שקיים, שכן מחקירתה הנגדית של העדה אסתר צ'וביטרו עולה כי הרישומים שבידיה לא היו מעודכנים (ראה עדותה בעמוד 14 משורה 1 ואילך).

כמו כן, אף כי לפי עדותה של העדה צ'וביטרו ".. תמיד יש לו פיגור מסוים" משלם הנתבע דמי השכירות שוטפים.

10.        חברת עמידר לא עמדה אפוא בנטל המוטל עליה ולא הוכיחה קיומו של חוב דמי שכירות.

הדרישה לתשלום דמי שימוש ראויים